A estremação pode ser realizada sempre que um terreno ou imóvel for dividido em frações ideais e cada uma possua um proprietário, formando um condomínio.

Para a caracterização do condomínio é preciso que os proprietários das frações sejam distintos.

O processo de individualização da fração ideal de um proprietário, ou seja, a separação de sua cota parte das demais, é chamado de estremação e pode ser feito sempre que os proprietários tiverem interesse em abrir uma nova matrícula para a fração ideal que deixará de pertencer ao condomínio.

Documentos necessários para estremação

O processo de estremação deve ser realizado diretamente no cartório de registro de imóveis competente em relação à localização do imóvel. Deste modo, dependendo do Estado de localização, a exigência em relação aos documentos pode ser diferente.

Nesse sentido, há exigências mínimas que devem ser realizadas pelos cartórios, como a divisão das frações entre os proprietários que fazem divisa com a cota parte que se pretende individualizar.

Além disso, devem ser apresentadas a escritura de declaração com a demarcação das frações confrontantes, matrícula comprovando a propriedade e, dependendo do Estado de localização e do tipo de imóvel, rural ou urbano, exige-se mais alguns documentos específicos, tais como plantas, certidão de benfeitorias, entre outros.

-CI e CPF do próprio e do cônjuge, se houver;

- Certidão de casamento, se Casado(a), ou de Nascimento, se solteiro(a);

- Cópia de Recibo de Quitação;

- Contrato, Cessão e Distrato registrados ou matrícula comprovando a propriedade;

- Plantas baixa do Imóvel e planta de situação e localização do empreendimento;

Importante:
Novos documentos podem ser exigidos após análise da documentação apresentada.

Delimitação da área para a estremação

Considerando que a estremação é um processo de regularização imobiliária amigável, ou seja, consensual entre todos os envolvidos, é necessário que a delimitação de cada fração já esteja realizada e acordada entre os proprietários.

Tendo as informações, devem dirigir-se a um cartório notarial para firmar a escritura pública de estremação e posteriormente dar entrada no cartório de registro de imóveis.

Portanto, não pode haver nenhum tipo de dúvida ou discussão em relação à delimitação das áreas objeto da individualização, sob pena de não ser possível realizar a estremação.

Sempre que houver qualquer ônus não impeditivo da estremação sobre a matrícula geral, o referido ônus, se for relativo à fração objeto da separação, deve ser transferido, por averbação, à matrícula que será aberta para a fração estremada.

Caso haja qualquer tipo de ônus que impeça a estremação, deverá, primeiro, ser baixado esse ônus para posteriormente requerer a divisão. Lembrando que deve ser devidamente comprovada a ocupação retroativa por 5 anos, para imóveis rurais, e até 10 anos para urbanos.

Considerando que a estremação é um procedimento de regularização imobiliária, ou seja, não é uma operação de transferência do imóvel para um terceiro, trata-se apenas da separação de uma fração ideal das demais que lhe confrontam.

Nesse sentido, não há a incidência de tributos sobre a operação, tal como ITBI ou ITCMD, já que o proprietário continua sendo o mesmo, mas agora, de forma individual com uma matrícula própria, não mais vinculada à geral.

Em relação às taxas e custas, cada Estado possui autonomia para implantar a cobrança que lhes convier, mas, via de regra, há taxas e custas na elaboração da escritura pública de estremação, para obtenção de algumas certidões, matrícula atualizada e custas no registro de imóveis.

Com a estremação, o proprietário de uma fração ideal deixa de fazer parte de um condomínio composto por outros proprietários e passa a ser o único proprietário do imóvel objeto da matrícula específica, individual.

Assim, com a regularização da fração, o seu proprietário passa a ser o único titular da área ou imóvel, não tendo mais que se falar em frações delimitadas com outros proprietários.

Após a conclusão da estremação, e a consequente regularização do imóvel, o proprietário passa a ter maior segurança para vender o imóvel a terceiros, o processo de inventário para herdeiros será simplificado e não dependerá de outros condôminos, já que a fração será individualizada e terá uma matrícula específica.

Fonte: https://borguezanadvocacia.com.br/noticias/o-que-e-estremacao-de-imovel/